Herstelvorderingen bij verkoop van een woning: wat moet je weten?

Sinds 1 april 2026 geldt bij de verkoop van onroerend goed een bijkomende informatieplicht in het kader van het Vlaams maatregelenregister. Vanaf 8 september 2026 wordt ook het beleidsdomein Wonen in dit register opgenomen. Dat betekent onder meer dat herstelvorderingen van de Vlaamse Wooninspectie vanaf die datum in het maatregelenregister worden geregistreerd. Maar wat betekent een herstelvordering precies voor een verkoper, koper en vastgoedmakelaar?

Een herstelvordering is een maatregel waarmee de Vlaamse Wooninspectie het herstel van een ongeschikte of onbewoonbare woning wil afdwingen. Het doel is dat de woning opnieuw voldoet aan de minimale woningkwaliteitsnormen. De Wooninspectie zet dit instrument vooral in bij ernstige woningkwaliteitsproblemen, zoals krotverhuur en huisjesmelkerij. Doorgaans dient ze de herstelvordering in bij de rechtbank. Beslist het parket om niet strafrechtelijk te vervolgen, dan kan de Vlaamse Wooninspectie een bestuurlijke herstelmaatregel opleggen.

Een herstelvordering verdwijnt niet bij verkoop

Een herstelvordering is verbonden aan het pand én aan de persoon die voor krotverhuur werd veroordeeld. Een verkoop maakt er dus geen einde aan. De maatregel wordt pas opgeheven wanneer het opgelegde herstel is uitgevoerd en officieel is vastgesteld in een proces-verbaal van uitvoering.

Bij een verkoop zijn drie situaties mogelijk:

• De herstelvordering is bij de rechtbank ingediend, maar de rechter heeft nog geen uitspraak gedaan.
• De rechter heeft de herstelvordering definitief opgelegd.
• De Vlaamse Wooninspectie heeft een definitieve bestuurlijke herstelmaatregel opgelegd nadat het parket de zaak seponeerde.

In elk van deze situaties geldt een informatieplicht. De verkoper en eventuele tussenpersonen moeten de koper informeren over het bestaan van de herstelvordering of herstelmaatregel. Dat geldt zowel voor een vordering die nog bij de rechtbank loopt als voor een definitief opgelegde maatregel.

Hoe controleer je of er een herstelvordering geldt?

Bij elke verkoop moet worden nagegaan of op het pand een herstelvordering rust. Vandaag gebeurt dat via het register van herstelvorderingen van het Agentschap Wonen in Vlaanderen. Binnen RealSmart verloopt deze opzoeking automatisch. Het resultaat wordt meteen aan het verkoopdossier toegevoegd. Vanaf 8 september 2026 worden gerechtelijke herstelvorderingen en gerechtelijke en bestuurlijke herstelmaatregelen ook opgenomen in het maatregelenregister. Daarbij geldt een belangrijke nuance: alleen nieuwe vorderingen en maatregelen vanaf die datum komen in het register terecht. Historische en reeds lopende dossiers worden niet overgenomen. Voor oudere dossiers blijft een afzonderlijke controle dus noodzakelijk.

Welke gevolgen heeft een herstelvordering?

Via een herstelvordering wordt de veroordeelde eigenaar verplicht de nodige werken uit te voeren, zodat de woning opnieuw aan de minimale woningkwaliteitsnormen voldoet. Soms zijn er ook stedenbouwkundige problemen. Denk bijvoorbeeld aan een loods of bedrijfsruimte die zonder vergunning als woning wordt gebruikt en bovendien niet aan de woningkwaliteitsnormen voldoet. Een wooninspecteur kan geen herstel vragen dat tot een overtreding van andere regelgeving zou leiden. In zo’n geval kan de herstelvordering inhouden dat het pand niet langer als woning mag worden gebruikt. De eigenaar moet het goed dan een vergunde bestemming geven, overeenkomstig de bestaande vergunde functie of een nieuwe vergunning. In bepaalde gevallen kan ook sloop aan de orde zijn.

Wie moet het herstel uitvoeren na de verkoop?

In principe blijft de veroordeelde verkoper verplicht om het herstel uit te voeren, ook nadat het pand is verkocht. De koper mag niet weigeren dat de verkoper na het verlijden van de akte de noodzakelijke werken uitvoert. Precies daarom moet de koper vooraf duidelijk worden geïnformeerd. De herstelvordering brengt voor hem immers een bijkomende verplichting mee: hij moet de uitvoering van de werken gedogen. Is de herstelvordering bij de verkoop al definitief opgelegd door de rechtbank, of gaat het om een definitieve bestuurlijke herstelmaatregel, dan is er nog een bijkomende regeling. De koper moet de herstelverplichting op zich nemen. Daarvoor wordt een tweede authentieke akte opgesteld. De oorspronkelijke eigenaar blijft evenwel eveneens gehouden tot het herstel waartoe hij werd veroordeeld. Het herstel moet dus hoe dan ook worden uitgevoerd, door de veroordeelde eigenaar of door de koper. De overheid kan zich tot beiden richten om dat herstel af te dwingen.

(bron CIB)