In de Septemberverklaring afgelopen woensdag kondigde de Vlaamse regering de tariefverhoging aan van 2 naar 3% voor de aankoop van de enige gezinswoning. Een pijnlijke maatregel, op een slecht gekozen tijdstip (gezien de stijgende rentes). Daar hebben we de onderhandelaars herhaaldelijk op gewezen. Ze zetten er echter mee door. Ondertussen heeft VLABEL via een nieuw standpunt meer tekst en uitleg gegeven bij de inwerkingtreding. VLABEL bevestigt daarbij een aantal verklaringen van zowel minister-president Diependaele als minister van Financiën Ben Weyts in de pers. 

Deze ministers hebben in diverse media te kennen gegeven dat de ‘voor de burger meest voordelige regeling’ zal gelden. Zowel zij als VLABEL gaan uit van inwerkingtreding op 1 januari 2027.

Zoals ook bij eerdere wijzigingen aan het verkooprecht zal de datum van ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst bepalend zijn. Een koper wiens compromis in 2026 werd getekend maar wiens akte pas in 2027 verlijdt, zal dus nog onder het 2%-tarief vallen.

Hoewel VLABEL dit niet uitdrukkelijk bevestigt in haar standpunt ging het bij eerdere wijzigingen telkens om de ‘naakte’ datum van de compromis. Dat betekent dat termijnen van opschortende voorwaarden buiten beschouwing worden gelaten. De datum van ondertekening telt.

VLABEL bevestigt dit alles in het nieuwe standpunt.

Letterlijk:

"Voor de bepaling van het toepasselijke tarief, is de datum van de verkoopovereenkomst doorslaggevend. Onderhandse verkoopovereenkomsten die gesloten werden vóór 1/1/2027 kunnen nog in aanmerking komen voor het tarief van 2%. Er wordt gevraagd dat notarissen in deze gevallen een fiscale verklaring in de notariële verkoopakte zouden opnemen waarin wordt verklaard dat de verkoopovereenkomst vóór 1/1/2027 werd gesloten. Bij gerede twijfel kan VLABEL bewijsstukken opvragen."

"Bijvoorbeeld: het bewijs dat er een voorschot werd betaald vóór 1/1/2027. Andere mogelijkheden zijn: de formele leningsaanvraag van de koper (ondertekend door de koper-lener en de financiële instelling), de datum waarop de notaris gestart is met de voorbereidende opzoekingen met het oog op het verlijden van de akte,… Het opvragen van bewijsstukken zal sowieso gebeuren bij authentieke akten die na 30 april 2027 worden verleden."

Niet voor aankoop-verkoopbeloftes

Belangrijk: het VLABEL-standpunt bevestigt dat dit niet geldt voor aankoop-verkoopbeloftes. Bij dergelijke beloftes komt de koop immers doorgaans pas tot stand bij het verlijden van de authentieke akte. Ook bij eerdere hervormingen van het verkooprecht was dit onderscheid van belang. Wederkerige beloftes werden gebruikt om de datum van de koop later te leggen. Dat is bij deze tariefverhoging natuurlijk net niet aangewezen.

We adviseren dan ook nadrukkelijk om in oktober, november en december elke verkoop te laten doorgaan via een onderhandse verkoopovereenkomst en niet via een wederkerige belofte.

Letterlijk zegt het VLABEL-standpunt hierover het volgende:

“Let op: een wederzijdse aankoop/verkoopbelofte (ook gekend als gekruiste optie) is geen verkoopovereenkomst. De koop komt pas tot stand op het ogenblik van het verlijden van de authentieke akte. In deze gevallen zal de datum van de authentieke akte dus bepalend zijn voor het toe te passen tarief.”

Wat is er nog belangrijk?

• Het standpunt focust zuiver op de tariefverhoging. Voorlopig zijn er geen aanwijzingen dat ook andere wijzigingen zullen worden doorgevoerd, inclusief de regeling betreffende de rechtenvermindering.
• VLABEL geeft wel uitdrukkelijk aan dat het standpunt onder voorbehoud is van een afwijkende decretale regeling. Het standpunt sluit evenwel aan op de verklaringen van de regering in de pers. We blijven dit uiteraard nauwgezet opvolgen.
• We verwachten het definitief regelgevend kader pas in het programmadecreet. Teksten daarvoor zijn doorgaans ten vroegste in november beschikbaar.
• In de pers verscheen ook berichtgeving dat de Septemberverklaring raakt aan de rentekorting bij de Vlaamse Woonlening (sociale lening bij het Vlaams Woningfonds). Hierover hebben we echter nog geen formele bevestiging.

In ieder geval kan je vragen van kopers en verkopers vanaf nu beantwoorden op basis van het standpunt van VLABEL. Je kan daarop terugvallen als bron/de formele toelichting vanwege de Vlaamse fiscus.